Jahresbericht 2014

TNr. 21: Mitteleinsatz bei staatlichen Wohnungsgesellschaften besser steuern

Verkauf von Reihenhäusern in Nürnberg durch die SWN

Der Staat ist Alleingesellschafter bei zwei Wohnungsgesellschaften. Die Gesellschaft in Nürnberg hat erhebliche finanzielle Reserven und investiert auf dem freien Wohnungsmarkt. Die Gesellschaft in München kann dagegen der staatlichen Aufgabe zum Bau von Wohnungen für Staatsbedienstete wegen fehlender finanzieller Mittel nur unzureichend nachkommen.

Die freie Liquidität der Nürnberger Gesellschaft sollte für den dringend erforderlichen Bau von Wohnungen in München eingesetzt werden.

Der ORH hat 2011 und 2012 die Beteiligung des Staates an den beiden WohnungsgesellschaftenSiedlungswerk Nürnberg GmbH (SWN) und Stadibau Gesellschaft für den Staatsbedienstetenwohnungsbau in Bayern mbH (Stadibau) geprüft. Der Staat ist bei beiden Unternehmen alleiniger Gesellschafter.


21.1 Ausgangslage


21.1.1 Siedlungswerk Nürnberg GmbH

Gegenstand des Unternehmens ist die Verwaltung und Betreuung von Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten zu wirtschaftlich vertretbaren Bedingungen. Außerdem unterstützt die SWN den Freistaat bei den Aufgaben der staatlichen Wohnungsfürsorge. Die Beteiligung des Freistaates an der Gesellschaft ist historisch bedingt und geht bis ins Jahr 1919 zurück.

Der Tätigkeitsschwerpunkt des Unternehmens liegt im Großraum Nürnberg. Der Wohnungsbestand betrug zum 31.12.2012 insgesamt 7.241 Wohneinheiten. Knapp 2/3 dieses Bestandes werden frei vermietet, 335 Wohnungen sind an Staatsbedienstete vermietet. Daneben verwaltet die SWN im Rahmen eines Pachtvertrages noch einige hundert Wohnungen des Staates in Franken und der Oberpfalz.[1]


21.1.2 Stadibau Gesellschaft für den Staatsbedienstetenwohnungsbau in Bayern mbH

Gegenstand des Unternehmens ist die Unterstützung des Freistaats bei der staatlichen Wohnungsfürsorge. Die Gesellschaft wurde Ende 1974 gegründet, um zum Zwecke der Personalgewinnung im Großraum München preisgünstige Wohnungen für Staatsbedienstete zu errichten und zu vermieten. Zuvor erfolgte die Wohnungsfürsorge durch den Erwerb zeitlich befristeter Belegungsrechte bei privaten Investoren.

Inzwischen konzentrieren sich die Aktivitäten der staatlichen Wohnungsfürsorge fast ausschließlich auf den Ballungsraum München. Die Stadibau ist hierfür das wesentliche Instrument. Zum 31.12.2012 betrug ihr Wohnungsbestand 5.756 Wohnungen. Daneben verwaltete sie noch 1.548 vom Staat gepachtete Wohnungen, die z. T. ebenfalls der Wohnungsfürsorge zur Verfügung stehen.


21.2 Feststellungen


21.2.1 Siedlungswerk Nürnberg GmbH

Der Bau von Wohnungen für Staatsbedienstete im Raum Nürnberg wurde seit 2001 mangels Nachfrage eingestellt, die zuständige Wohnungsfürsorgestelle für öffentlich Bedienstete in Ansbach 2010 aufgelöst.

Die SWN erzielt nicht zuletzt aufgrund der Altersstruktur ihres Immobilienbesitzes und der damit verbundenen fortschreitenden Entschuldung regelmäßig hohe Jahresüberschüsse. Da letztmals 2004 ausgeschüttet wurde, verfügt die Gesellschaft über hohe liquide Mittel. Im Aufsichtsrat der Gesellschaft wurde deshalb u. a. über eine Nutzung von Mitteln in einer Größenordnung von 25 Mio. € zugunsten des Staatshaushalts diskutiert. Alle Vorschläge wurden verworfen und auch vom Freistaat als Gesellschafter nicht weiter verfolgt. Stattdessen will die Gesellschaft künftig ihre Finanzkraft auch weiterhin im freien Wohnungsbau sowie in geringem Umfang als Bauträger für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser einsetzen. So gab das Finanzministerium im Juli 2013 den Baubeginn von weiteren 125 freien Mietwohnungen einschließlich gewerblicher Einheiten in Nürnberg für 2014 bekannt.


21.2.2 Stadibau Gesellschaft für den Staatsbedienstetenwohnungsbau in Bayern mbH

Nach einer Bedarfsanalyse des Finanzministeriums aus dem Jahr 2008 sollen von 2011 bis 2015 insgesamt 350 Staatsbedienstetenwohnungen im Ballungsraum München gebaut werden. Damit will der Freistaat angesichts der angespannten Wohnungsmarktsituation in München auch für junge Beschäftigte mit Familien als Arbeitgeber attraktiv bleiben. Derzeit sind davon 72 Wohnungen fertiggestellt, weitere 100 im Bau und rd. 20 in konkreter Planung.

Die Eigenkapitalausstattung der Stadibau liegt erheblich unter dem Branchendurchschnitt. Sie ist deshalb bei ihrer Bautätigkeit auf Mittel aus dem Staatshaushalt angewiesen. Die hierfür bereitgestellten Wohnungsfürsorgedarlehen sind in den letzten zehn Jahren allerdings stark gekürzt worden. Während diese Mittel von 2001 bis 2004 noch über 20 Mio. € jährlich betrugen, lagen sie 2011 nur noch bei knapp 3 Mio. € und 2012 sogar nur noch bei 225.000 €. Darüber hinaus muss die Stadibau sog. Eigenkapitalersatzdarlehen des Staates in Höhe von 85 Mio. € mit 4% und damit erheblich über den aktuellen Kapitalmarktsätzen verzinsen. Mangels finanzieller Mittel konnte sie ein 2011 von der Stadt München angebotenes und auch vom Finanzministerium für gut geeignet befundenes Grundstück für den Bau von 80 Wohnungen nicht erwerben.


21.3 Würdigung des ORH


21.3.1 Siedlungswerk Nürnberg GmbH

Die SWN nimmt nur in ganz beschränktem Umfang Aufgaben der Wohnungsfürsorge wahr. Sie hat im Raum Nürnberg einen großen Bestand an frei belegbaren Wohnungen. Das Finanzministerium will diesen Bestand auch dazu nutzen, um eine steigende Nachfrage als Folge von Behördenverlagerungen zu decken. Der ORH sieht deshalb mittelfristig keinen Bedarf für Neubauten von Staatsbedienstetenwohnungen durch die SWN. Die Betätigung auf dem freien Wohnungsmarkt ist keine staatliche Aufgabe im Sinne von Art. 65 BayHO.

Die SWN sollte sich deshalb künftig im Wesentlichen auf die Verwaltung ihres Wohnungsbestandes sowie der vom Staat gepachteten Wohnungen beschränken, anstatt mit Neubaumaßnahmen im freien Wohnungsbau oder dem Bau von Eigentumswohnungen mit der gewerblichen Wirtschaft in Konkurrenz zu treten.


Abb 14


21.3.2 Stadibau Gesellschaft für den Staatsbedienstetenwohnungsbau in Bayern mbH

Die Stadibau ist als Instrument der staatlichen Wohnungsfürsorge ausschließlich im staatlichen Interesse tätig. Allerdings wird die Zielsetzung, 350 Wohnungen bis 2015 zu errichten, angesichts der fehlenden Mittel verfehlt werden.

Aufgrund der Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt und dem zunehmenden Wegfall staatlicher Belegungsrechte wird der Bedarf an günstigen Wohnungen für Staatsbedienstete im Großraum München in naher Zukunft stark ansteigen. Der ORH hält deshalb eine Fortschreibung der Bedarfsanalyse des Finanzministeriums aus dem Jahr 2008 für dringend notwendig. Der zu erwartende Bedarf an günstigen Wohnungen kann nur durch eine planmäßige und kontinuierliche Bautätigkeit gedeckt werden.


21.3.3 Übergreifende Betrachtung

Beide staatlichen Beteiligungen dürfen nicht isoliert betrachtet werden. Die bestehende Konstellation hält der ORH für nicht akzeptabel: Während eine Gesellschaft hohe finanzielle Reserven aufweist und sich damit in nichtstaatlichen Bereichen betätigt, kann die andere Gesellschaft ihre staatliche Aufgabe mangels finanzieller Mittel nicht erfüllen. Zur Finanzierung dringend benötigter neuer Wohnungen in München könnte ohne Belastung des Staatshaushalts die hohe Liquidität der SWN herangezogen werden.

Ein Kapitaltransfer könnte beispielsweise durch eine unmittelbare kapitalmäßige Beteiligung der SWN an der Stadibau im Rahmen einer Kapitalerhöhung erfolgen. Denkbar wäre auch eine Fusion beider Gesellschaften oder eine Holdinglösung. Der einfachste und schnellste Weg wäre allerdings, dass die SWN selbst als Bauträger im Großraum München auftritt.


21.4 Stellungnahme der Verwaltung

Nach Ansicht des Finanzministeriums sei der Neubau von Staatsbedienstetenwohnungen nicht an fehlenden Mitteln gescheitert. Diese würden immer dann im Haushaltsentwurf vorgesehen, wenn sich eine Planung bis zur notwendigen Veranschlagungsreife konkretisiert habe. So sei im aktuellen Doppelhaushalt 2013/2014 für ein Bauvorhaben eine Verpflichtungsermächtigung über 5 Mio. € ausgebracht worden. Der Erwerb eines Baugrundstücks von der Stadt München sei letztlich daran gescheitert, dass das von der Landeshauptstadt präferierte und zeitlich eng befristete Modell für die Stadibau zu Mieten geführt hätte, die aus Sicht der Wohnungsfürsorge nicht akzeptabel gewesen wären. Im Übrigen sei die staatliche Liegenschaftsverwaltung seit mehreren Jahren mit der Stadt München in Verhandlungen über den Tausch von Grundstücken für Zwecke der Wohnungsfürsorge. Hintergrund sei, dass die Landeshauptstadt an grundsätzlich geeigneten Flächen des Staates eigenen Gemeinbedarf angemeldet habe.

Der Wohnungsbestand der SWN erfordere regelmäßig Investitionen in die Instandsetzung und Modernisierung, für die im Rahmen der Liquidität ausreichend Vorsorge getroffen werden müsse. Von den danach verbleibenden Mitteln könnte am Standort München einmalig der Bau von 100 Wohnungen auf einem staatlichen Grundstück finanziert werden. In diesem Zusammenhang seien Anfang 2013 auch Überlegungen konkretisiert worden, wonach die SWN mit Eigenmitteln im Münchner Norden Staatsbedienstetenwohnungen errichten sollte. Allerdings habe die Stadt München die erforderliche Grundstücksfläche nicht für einen Tausch freigegeben. Die Verhandlungen hierüber dauerten an.

Die vom ORH ebenfalls angesprochenen gesellschaftsrechtlichen Modelle für einen Kapitaltransfer seien bereits 2003 intensiv geprüft und u. a. aus steuer- sowie gesellschaftsrechtlichen Einschränkungen verworfen worden.


21.5 Abschließende Bewertung des ORH

Das Finanzministerium stellt in seiner Stellungnahme die Notwendigkeit für den Bau weiterer Staatsbedienstetenwohnungen im Großraum München nicht infrage. Faktisch ist die Bautätigkeit jedoch weit unter den selbst gesteckten Zielvorgaben geblieben. Dieses Versäumnis kann nach Auffassung des ORH nicht mit Problemen in einzelnen Grundstücksangelegenheiten gerechtfertigt werden.

Die Anregung des ORH, zur Finanzierung neuer Wohnungen in München die Liquiditätsreserven der SWN einzusetzen, hat das Ministerium immerhin inzwischen in seine Überlegungen einbezogen. Der danach mögliche Bau von 100 Wohnungen wäre bereits ein signifikanter Beitrag zur Deckung des Bedarfs in München. Hierzu ist festzustellen, dass mit dem 2013 gefassten Beschluss zur Errichtung weiterer Mietwohnungen für den freien Markt in Nürnberg bereits Liquiditätsreserven in zweistelliger Millionenhöhe gebunden sind. Im Übrigen werden jedoch aufgrund der hohen Jahresüberschüsse der SWN, in denen die notwendigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten bereits berücksichtigt sind, laufend neue Liquiditätsreserven gebildet, die für staatliche Zwecke nutzbar gemacht werden könnten.

Der ORH bleibt daher bei seiner Empfehlung, zur Deckung des Wohnungsbedarfs weitere Staatsbedienstetenwohnungen im Großraum München errichten zu lassen und dafür die freie Liquidität der Schwestergesellschaft SWN einzusetzen. Er hält auch daran fest, dass Neubaumaßnahmen der SWN für den freien Wohnungsmarkt keine staatliche Aufgabe sind und zudem erhebliche Risiken bergen.

 



[1] Vgl. hierzu auch ORH-Bericht 2008 TNr. 18.

 

ÄHNLICHE BEITRÄGE

>Verwaltung und Bewirtschaftung staatseigener Dienst- und Mietwohnungen