TNr. 54 Mieten bei den staatlichen Wohnungsbaugesellschaften
Der Mieterhöhungsstopp bei den staatlichen Wohnungsbaugesellschaften in den Jahren 2018 bis 2025 sollte verhindern, dass Mieten in den Ballungsräumen zu rasant steigen. Dieses Ziel wurde nicht erreicht; gleichzeitig sind den staatlichen Wohnungsbaugesellschaften dadurch Mieteinnahmen von 28,7 Mio. € entgangen.
Mit den entgangenen Mieteinnahmen hätten beispielsweise annähernd 300 zusätzliche Wohnungen auf den Weg gebracht werden können. Um ihre Handlungsfähigkeit zu verbessern, sollten die staatlichen Wohnungsbaugesellschaften angesichts ihrer moderaten Bestandsmieten ihre Möglichkeiten zu Mieterhöhungen wahrnehmen.
Der ORH hat 2024/2025 zusammen mit dem Staatlichen Rechnungsprüfungsamt Augsburg geprüft, welche wirtschaftlichen Auswirkungen der Mieterhöhungsstopp auf die staatlichen Wohnungsbaugesellschaften Stadibau - Gesellschaft für den Staatsbedienstetenwohnungsbau in Bayern mbH (Stadibau) und Siedlungswerk Nürnberg GmbH (Siedlungswerk) hat und ob die vor der Einführung vorgegebenen Ziele erreicht wurden. Prüfungsmaßstab waren die Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit.
54.1 Ausgangslage
Stadibau und Siedlungswerk sind Wohnungsbaugesellschaften des Freistaates. Während die Stadibau Wohnungen für Staatsbedienstete im Rahmen der staatlichen Wohnungsfürsorge vor allem im Großraum München errichtet und vermietet, schafft das Siedlungswerk geförderten sowie freifinanzierten Mietwohnraum im Großraum Nürnberg.
Ab 2018 verzichtete der Freistaat zunächst für den Zeitraum von fünf Jahren auf Mieterhöhungen für die Wohnungen der beiden staatlichen Wohnungsbaugesellschaften. 2023 wurde der Mieterhöhungsstopp um weitere zwei Jahre bis April 2025 verlängert. Der Mieterhöhungsstopp kam für alle Mietverhältnisse der Stadibau und des Siedlungswerks zur Anwendung, unabhängig von der individuellen Einkommenssituation der Mieter oder der konkreten Höhe der Miete.
54.2 Feststellungen
54.2.1 Ziele des Mieterhöhungsstopps
Mit dem 2018 beschlossenen Mieterhöhungsstopp sollte „verhindert werden, dass die Mieten gerade auch in Ballungsräumen zu rasant steigen und Gering- und Normalverdiener aus beliebten Wohnlagen verdrängt werden“.[1] Das Bauministerium wies darauf hin, dass der Freistaat mit dem bayerischen Mieterhöhungsstopp ein Zeichen gegen die aktuelle Preisspirale am Immobilien- und Mietwohnungsmarkt setze und nicht nur die Mieter staatlicher Wohnungen davon profitieren würden, sondern auch der Mietwohnungsmarkt insgesamt, da der Mieterhöhungsstopp auch den Mietspiegel positiv beeinflussen würde.
Die Verlängerung des Mieterhöhungsstopps 2023 zielte vor dem Hintergrund der damals sehr hohen Inflation darauf ab, eine zusätzliche Belastung der Mieterhaushalte zu vermeiden. Steigende Lebenshaltungskosten, insbesondere steigende Mietnebenkosten aufgrund hoher Energiekosten, würden insbesondere finanziell schwächere Haushalte vor massive Herausforderungen stellen.[2]
54.2.2 Mieten in München und Nürnberg
Mitte 2022 gab es in Bayern 6,6 Mio. Wohnungen.[3] Davon waren mit 3,2 Mio. fast die Hälfte vermietet. Der Anteil der staatlichen Wohnungsbaugesellschaften an den bayerischen Mietwohnungen betrug 0,5%.
In der Landeshauptstadt München gab es 613.000 Wohnungen, 5.654 davon verwaltete die Stadibau. Dies entspricht einem Anteil von 0,9%.
In nachfolgender Tabelle ist die Mietpreisentwicklung in München auf Grundlage des dortigen Mietspiegels dargestellt:
Die durchschnittliche Miete des Mietspiegels München stieg somit
- von 2015 bis 2019 um 0,96 €/m² (8,9%),
- von 2019 bis 2023 um 2,89 €/m² (24,7%).
In der Stadt Nürnberg gab es 198.000 Wohnungen; 7.124 davon verwaltete das Siedlungswerk. Dies entspricht einem Anteil von 3,6%.
In nachfolgender Tabelle ist die Mietpreisentwicklung in Nürnberg auf Grundlage des dortigen Mietspiegels dargestellt:
Die durchschnittliche Miete des Mietspiegels Nürnberg stieg somit
- von 2014 bis 2018 um 1,12 €/m² (16,3%),
- von 2018 bis 2022 um 1,20 €/m² (15,0%).
54.2.3 Mieten der staatlichen Wohnungsbaugesellschaften
Die Stadibau erhob über den gesamten Wohnungsbestand Mieten von 1,61 bis 17,03 €/m², im Durchschnitt 7,55 €/m². Die folgende Abbildung zeigt die Verteilung der gesamten, überwiegend in und um München gelegenen 8.783 Wohnungen über diese Bandbreite.[4]
Bei 96% der Wohnungen lag die Miete bei 11 €/m² oder weniger. Für 3,6% der Wohnungen erhob die Stadibau Mieten zwischen 11 und 14 €/m². Für 0,4% der Wohnungen verlangte die Stadibau Mieten von über 14 €/m².
Das Siedlungswerk erhob über den gesamten Wohnungsbestand Mieten von 2,19 bis 11,91 €/m², im Durchschnitt 6,18 €/m².[5] Die folgende Abbildung zeigt die Verteilung der gesamten, überwiegend in und um Nürnberg gelegenen 8.420 Wohnungen über diese Bandbreite.
Bei 82,0% der Wohnungen lag die Miete bei 7 €/m² oder weniger. Für 11,3% der Wohnungen erhob das Siedlungswerk Mieten zwischen 7 und 9 €/m². Für 6,7% der Wohnungen verlangte das Siedungswerk Mieten von über 9 €/m².
54.2.4 Finanzielle Auswirkungen für die staatlichen Wohnungsbaugesellschaften
Durch den Mieterhöhungsstopp vergrößerte sich der Abstand der Bestandsmieten zu den ortsüblichen Mieten weiter. Den Wohnungsbaugesellschaften entgingen in erheblichem Umfang Mieteinnahmen: Der Einnahmeausfall belief sich nach Angaben der Stadibau bis Mitte April 2025 auf 17,3 Mio. €. Das Siedlungswerk schätzte die entgangenen Mieteinnahmen aus dem Mieterhöhungsstopp auf 11,4 Mio. €.
Diese finanziellen Mittel standen den Wohnungsbaugesellschaften nicht für ihre gesellschaftsrechtlichen Zwecke, den Bau und die Bewirtschaftung von bezahlbarem Wohnraum, zur Verfügung.
Die durch den Mieterhöhungsstopp entgangenen Mieteinnahmen von 28,7 Mio. € hätten für die Errichtung einer Vielzahl neuer Wohnungen eingesetzt werden können, wie die folgende Beispielrechnung zeigt: Für die Finanzierung von Bauprojekten werden i.d.R. 20% Eigenkapital eingesetzt. Die beiden Wohnungsbaugesellschaften hätten somit Neubauprojekte mit einem Gesamtvolumen von 143,5 Mio. € realisieren können. Bei - im Geltungszeitraum des Mieterhöhungsstopps angenommenen - Gesamtprojektkosten der Wohnungsbaugesellschaften von 4.500 €/m² Wohnfläche und einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 70 m² hätten somit 450 Wohnungen auf den Weg gebracht werden können. Zu 2025 üblichen Gesamtprojektkosten von 7.000 €/m² Wohnfläche hätten nach diesen Annahmen annähernd 300 Wohnungen auf den Weg gebracht werden können.
54.3 Würdigung und Empfehlungen
Das Ziel des Mieterhöhungsstopps, bei den staatlichen Wohnungsbaugesellschaften zu verhindern, dass die Mieten gerade auch in Ballungsräumen zu rasant steigen und Gering- und Normalverdiener aus beliebten Wohnlagen verdrängt werden, wurde nicht erreicht. Angesichts des geringen Marktanteils von 0,9% in München und 3,6% in Nürnberg war die Marktmacht der staatlichen Wohnungsbaugesellschaften in München und Nürnberg von Haus aus zu gering, um einen nennenswerten Einfluss auf die dortigen Mietpreise ausüben zu können.
Inwieweit der Mieterhöhungsstopp für den begünstigen Mieterkreis objektiv erforderlich war, hat das Bauministerium vorab nicht geprüft. Die meisten Mieten für Wohnungen der staatlichen Wohnungsbaugesellschaften lagen bereits vor dem Mieterhöhungsstopp 2018 deutlich unter der durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete: 2017 lag die Miete bei über 96% der Wohnungen der Stadibau unterhalb der Durchschnittsmiete des Münchner Mietspiegels von 11,23 €/m². Beim Siedlungswerk lag 2016 bei über 82% der Wohnungen die Miete unterhalb der Durchschnittsmiete des Nürnberger Mietspiegels von 7,31 €/m². Der Mieterhöhungsstopp kommt ausschließlich den Mietern von Wohnungen der staatlichen Wohnungsbaugesellschaften zugute, obwohl ihre Miete ohnehin unterdurchschnittlich hoch ist.
Den staatlichen Wohnungsbaugesellschaften entgingen bis zum Ende des Mieterhöhungsstopps im April 2025 Mieteinnahmen von 28,7 Mio. €. Mit diesen Mitteln hätten annähernd 300 zusätzliche Wohnungen auf den Weg gebracht oder anstehende Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen in den Bestandswohnungen umgesetzt werden können.
Der Mieterhöhungsstopp war nach Auffassung des ORH nicht wirtschaftlich. Er verschlechterte die Einnahmesituation von Stadibau und Siedlungswerk. Die staatlichen Wohnungsbaugesellschaften sollten ihre Möglichkeiten zu Mieterhöhungen wahrnehmen. Dadurch würde ihre Handlungsfähigkeit verbessert. Sie könnten durch den Bau neuer Wohnungen einen positiven Beitrag für das Wohnungsangebot im Freistaat leisten.
54.4 Stellungnahme der Verwaltung
Aus Sicht des Bauministeriums wurden die Ziele, dass die Mieten nicht weiter steigen, Mieter entlastet werden und ein Zeichen zur Nachahmung gesetzt wird, erreicht. So habe z.B. die kommunale Wohnungsbaugesellschaft „Münchner Wohnen“ ebenfalls die Mieten nicht erhöht. Aus Sicht des Bauministeriums habe der Mieterhöhungsstopp keine Auswirkungen auf die Neubauprogramme der staatlichen Wohnungsbaugesellschaften gehabt. Diese hätten von 2018 bis 2025 ihre Neubaumaßnahmen wie geplant umgesetzt und insgesamt 2.000 Wohnungen fertiggestellt. Für die Finanzierung weiterer Neubauprojekte wären neben Eigenkapital auch zusätzliche Fördermittel erforderlich gewesen.
Mit den Neubauprogrammen der staatlichen Wohnungsbaugesellschaften werde auch zukünftig ein wichtiger Beitrag zur Entlastung der angespannten Wohnungsmarktsituation geleistet. Da steigende Mieten allein dadurch nicht zu verhindern und dafür zudem erhebliche Mittel erforderlich seien, setze das Bauministerium zusätzlich auf Maßnahmen wie die Wohnraumförderprogramme sowie die Stärkung des freifinanzierten Wohnungsbaus auf Bundesebene. Nach Auslaufen des Mieterhöhungsstopps im April 2025 seien, soweit miet- und förderrechtlich zulässig, zwischenzeitlich Mieterhöhungen erfolgt.
54.5 Schlussbemerkung
Auch wenn eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft ihre Mieten ebenfalls nicht erhöht hat, hat der Mieterhöhungsstopp bei den staatlichen Wohnungsbaugesellschaften das Ziel, zu verhindern, dass Mieten in Ballungsräumen zu rasant steigen, nicht erreicht.
Durch den Mieterhöhungsstopp sind den staatlichen Wohnungsbaugesellschaften in den Jahren 2018 bis 2025 Mieteinnahmen von 28,7 Mio. € entgangen. Mit diesen Mitteln hätten beispielsweise annähernd 300 zusätzliche Wohnungen auf den Weg gebracht werden können. Um ihre Handlungsfähigkeit zu verbessern, sollten die staatlichen Wohnungsbaugesellschaften angesichts ihrer moderaten Bestandsmieten ihre Möglichkeiten zu Mieterhöhungen wahrnehmen.
[1] Erläuterungen zu § 1 Nr. 3 (Änderung des Art. 8 Abs. 20 HG) zum 2. NHG 2018.
[2] Erläuterungen zu Art. 8 Abs. 8 HG 2023.
[3] Ergebnisse des Zensus 2022 - Gebäude- und Wohnungszählung vom 25.06.2024, Stichtag: 15.05.2022.
[4] Stand: 12/2023.
[5] Stand: 12/2023.